国家发改委|田园综合体:解决土地和融资问题的新思路

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  2018年1月20日,《壹方城第17届中国特色小镇与田园综合体峰会》在杭州成功举办。乔润令主任(国家发改委 城镇中心副理事长、研究员、中国小城镇及城镇化研究专家)发表主题演讲【田园综合体:防止土地和融资间题的新思路 】

  以下是演讲内容:

  特色小镇:新的政策导向

  去年年底开始英语 英语 英文亲们要能叫做特色小镇进入了下半程,不可能 有许多新的政策出来:

  一、特色小镇:乡村振兴战略的重要平台

  “十九大”提出几个多重要战略叫做“乡村振兴”,乡村振兴和特色小镇有什么关系?特色小镇是未来乡村振兴战略的重要平台,不可能 现在国家正在制定乡村振兴战略的规划,国家发改委牵头,亲们也算是参与方之一,为宜有几点未来的乡村振兴战略和特色小镇是深度吻合的,特色小镇将要能分享乡村振兴战略的政策红利。

  第一,特色小镇挖掘农业的非传统功能。亲们知道,亲们刚刚农业好多好多 防止亲们的吃的间题,现在特色小镇非常重要的许多好多好多 农业的非生产性功能挖出来进行扩大、进行产业化、进行特色化。居住功能也好、文化功能也好、生态功能也好,这是特色小镇、田园综合体重要发展领域,也是乡村战略产业方面重要许多。

  第二,三生融合,改变以往重经济、重GDP、重物质、轻文化、轻人文、轻以人为本那末 三种发展态势,不为啥去年中央经济工作会议上提出,中国经济从高速增长转向高质量增长,什么时“高质量”?体现在城镇化、体现在乡村振兴、体现在小城镇方面,从重物质行态开始英语 英语 英文重文化、重生态、重人知、重生活,导向占据 变化了。

  第三,特色小镇追求特色,包括产业、建筑、文化的特色,不可能 亲们以往150多年小城镇的发展几个多多非常不如人意的地方好多好多 搞千镇一面,好多好多 特色间题是特色小镇不为啥突出的,下一步乡村振兴方面这俩 方面也是重要着眼点。

  第四,特色小镇、田园综合体几个多多最大的功能好多好多 要能吸纳人才的下乡。“十九大”提出乡村振兴战略,上一任领导提出新农村,亲们提出有关农村振兴战略不止这俩 几个多,每一任都有搞几个多,刚刚效果不尽如人意,为啥?其中几个多最关键的因素,再好的政策、再多的资金那末人才根本不行。

  现在很有希望是随着特色小镇和田园综合体的兴起有两拨最重要的人才开始英语 英语 英文下乡:

  一是有文化、有资产、有情怀的企业家,包括在座的各位,光靠几个村干部振兴不了乡村,一定是这帮人;二是那末 在农村的,我称之为“三高人群”,高质量的,现在考上大学回到农村的微乎其微,那末人回去,高体能,删剪外出打工了,农村都有老弱病残、妇女队,不必可能 振兴乡村,高高颜值值,农村的靓女、帅小伙删剪进城。特色小镇和田园综合体,我认为最大的功能,给这两批人提供了几个多发展空间和新的平台,亲们下到乡村,乡村振兴战略都有戏,要不然中央发几个文件都有管用。亲们一定要关注特色小镇和田园综合体,这两每段人从城里引到乡村创业创新,这不可能 是乡村振兴战略最重要要能成功的关键。

  二、四部委:《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见文件》最新政策要点之一

  三部委发文一年多,中国特色小镇雨后春笋、星火燎原,取得了重大进展,也占据 巨间题,从三部委到四部委,财政部退出了,增加了国土和环保。这俩 文件去年下发的,有几个突出的重点:

  第一,调整指导部门。好多好多 地方还在搞第三批怎样指导,这俩 人基本上不懂政策,那末第三批,指导部门换了,那末 三部委,现在纳入新型城镇化1几个多部委部级联席会议,主导部门国家发改委。

  第二,几个多“严防”:一是严防政府债务风险,文件当中不为啥警惕百分之百债务地方搞特色小镇,不可能 它变成借债圈钱、增加投资的工具;二是严防房地产化,绝对不必说把特色小镇搞成另外一场房地产运动。

  第三,六个“淡化”:淡化包罗万象、淡化行政审批、淡化数量要求。全国有四五千家,中央经济工作会议不为啥重要的信号好多好多 从高速增长、数量规模转向高质量增长,要质量不必说数量,这是大的变化,要淡化政府包揽。

  三、四部委文件最新政策要点之二

  第一,相关土地政策基本上特色小镇不可能 有限的新增建设用地,基本上用存量土地,存量土地再开发。

  第二,合理控制特色小镇的用地范围,这俩 不可能 非常清晰的规定了,3平方公里左右,建设用地面积控制在1平方公里左右,搞旅游、体育、农业类特色小镇可适当放宽,不可能 进入这俩 框架基本上按照这俩 框架来。

  第三,划定生态红线,现在生态要求日益加强,有两点:不必说挖山填水,好多好多 用说引入高污染、高能耗企业。

  四、特色小镇长沙会议:间题与新政策导向

  上个星期亲们和新华社、长沙市政府开了几个多有关特色小镇规模非常大的会议,我把这次会议精神概括一下好多好多 :

  第一,特色小镇两年多快速发展占据 的间题,什么间题非常特出。

  第二,怎样防止?下一步对策规划司负责人讲的非常清楚,国家发改委牵头统一规范严格控制建设数量,包括各个部委搞的,取消一次性命名,统一实施宽进严定动态淘汰的达标制度,这是开完人代会要实施的。过去的政策不可能 停止了,这是最新的政策,希望亲们深度关注。

  城市资本下乡,有什么农村资源要能开发?

  内生型和外生型三种不同的特色六、利用集体建设用地建设特色小镇

  一、集体建设用地直接发展产业:四川双流港龙工业园的案例

  在集体土地上搞几个多产业园,建立好基础设施,所有外来的企业进来删剪是租赁,不卖,要的好多好多 这俩 平台,要长久盈利,外来企业也高兴,不可能 厂房成本降低到最低,这是全国最好的几个多案例。

  这俩 企业家姓黄,那末 是房地产老板,转型做这俩 ,利用农村建设用地发展工业项目综合体,形成特色小镇的产业基础,政策那末障碍,刚刚关键是你要和农村集体经济组织良好公司合作 者。农村的空置的空心村和集体建设用地好多好多 。

  二、案例:利用废弃的集体建设用地空心村建设特色小镇

  空心村确实 空置,刚刚土地是集体建设用地,刚刚成本非常低。黄岩区案例我不说了,这是内生性的。洋家乐怎样利用的土地?好多好多 空心村再改造,有什么投入?土地几乎一分钱不花,玩的好多好多 原生态,就不增加人工的建筑,就恢复自然。

  裸心谷,整个莫干山的洋家乐几乎150%-150%在空心村的基础上做的,这是非常成功的案例。比如说山西,山西有11150多个高山之巅的空心村,小村落,建筑非常好,有许多是明清的。郭亮村不可能 被企业进驻,山巅有一块村,那末 那末路养猪只能超过68斤,不可能 背不下来,那里有几户结了婚,剩下光棍一大堆,年轻的生产队长永远不敢下山开会,留下女人不很危险,和我讲十几年那末下山开会了,要开带着女人不一起去走。好多好多 ,村庄越封闭保存的效果越好,现在年轻人要的好多好多 这俩 效果,越是探险越要去,不可能 发展成高山民宿,这俩 东西那末妙招模仿,是高山之巅建立的,什么东西都有非常待开发的宝物,我到山西看得人好多好多 村都有空的,好多好多 盯住空心村。

  空心村发展特色小镇的优势,我再给亲们概括一下,现成的、性性成长期的句子图片 图片 图片 图片 图片 的句子的句子期的建设用地可供提供,前两年有一段话叫做基础设施上山、农民下山,可有你在进去都有最好的不可能 吗,刚刚空心村的布局原汁原味,非常适合做原生态的特色,几个多多间题是交通不便、位置偏远,有的地方环境比较差,有利必有弊。

  政策工具,亲们记住几个多政策,好多好多 城乡建设用地增减挂钩,这俩 政策是现在最有含金量的政策,不可能 十多年了,亲们看别的部委鼓励这俩 、鼓励那个,那末用,你看主管部门,你看国土资源不为啥说,你说话是算数的,剩下说话不算数。有不可能 亲们要把这俩 东西搞的熟许多。

  三、新政策:改革政府单一供地模式:利用集体建设用地直接建设租赁住房

  这是从去年到今年,上个星期国土部长说的,改变由政府单一供地模式,主好多好多 推进这俩 方面,农民集体建设用地直接供地。中央有文件,国土部有文件,刚刚亲们看看特点。

  集体土地上建设住房不走招拍挂、不必转化成国有用地、不必缴纳土地出让金,刚刚受到严格限制。

  刚刚集体土地抵押贷款占据 政策限制,无法融资。项目资产证券化难度大,建成后依靠出租,取消投资慢。开发主体目前政策规定是集体经济组织,这俩 集体经济组织,除了北上广、长三角、珠三角集体经济组织有一定实力之外,东西部比较差,刚刚给亲们提供了不可能 ,建议亲们和集体经济组织公司合作 者一起去开发。

  不可能 它都有招拍挂,政府那末拿到钱,刚刚公共服务谁来掏钱做?地方政府有钱你要做要能,那末钱都有间题。

  四、案例:利用集体建设用地防止特色小镇用地——北京创客小镇

  最大优势是,在北京那末缺地、价格那末之高的清况 下搞土地,成本很低,做成了,效果非常好。创客小镇的开发模式不可能 是未来集体土地和集体经济组织公司合作 者开发的典型案例。

  五、间题探讨:小产权房的未来

  这里占据 巨大的政策空间和商机,小产权房是在集体建设用地上开发并出售的房地产项目,那末走招拍挂路子、那末缴纳土地出让金、不符合规划、只能抵押贷款、无房产证、无公共服务配套,新政策集体建设用地要能建住房,小产权与大产权房差别大幅度缩小,几个多要能交易,几个多只能租赁。

  面临新旧小产权房怎样协调,旧小产权房只能租赁只能买卖合法吗?新集体建设用地建设的租赁住房,怎样防止产权、抵押贷款、公共服务配套间题?关于小产权房政策还不清晰,这俩 几个多东西差别大幅度的缩小,政策差别非常小,下一步怎样有待观察。

  注:本次峰会是由北京壹方城智汇科技,清大文产(北京)规划设计研究院一起去主办

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  2月4-5日,相约杭州《2018乡村振兴战略下特色小镇与田园综合体项目实操高端研讨会》

  开启属于您的小镇与田园乡村之旅,"政策+理论+实践+资源+研讨"防止您所有的困惑与犹疑!

  会议时间:2018年2月4日—5日

  会议地点:浙江—杭州

  参会对象:政府机关、开发商、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加(1150人规模)

  主办单位:北京壹方城智汇科技有限公司、清大文产规划设计研究院

  峰会主题板块

  第一板块:特色小镇与田园综合体产业政策、创建实践解读及开发性金融政策解读(中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华;国开行信贷局原局长—袁英华)

  第二板块:特色小镇与田园综合体 运营模式创新及实践(清大文产(北京)规划设计研究院院长—李季;蓝城集团执行总裁—傅林江)

  第三版块:欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会(圆桌对话、项目路演、商务洽谈公司合作 者、引荐交流)

  第四版块:特色小镇与田园综合体土地政策及实践案例解读、答疑(国家发改委城镇中心原副主任—乔润令;鲁家村党委书记—朱仁斌)

  第五板块:特色小镇与田园综合体一站式开发运营模式解读及投融资创新实践 (中国投资咨询有限责任公司—谭志国;同路集团—陈高峰)

  第六板块:特色小镇、田园综合体创新项目路演、专家点评及问诊(范例:产业超级IP持续增加中……)

  主办方电话:毛老师:15101183407(手机即微信号,微信咨询请编辑“ 咨询峰会”)

  备注:本峰会针对参会学员有审核标准,会收取一定费用,请知悉.